Ristrutturare casa. Manutenzione ordinaria, manutenzione straordinaria, iter legale.

Se avete appena acquistato un immobile o se semplicemente, volete ristrutturare la vostra abitazione, di seguito alcuni preziosi consigli da seguire, per non incappare in spiacevoli sorprese. Una piccola guida per salvaguardare i vostri lavori e per conoscere le agevolazioni fiscali, qualora ci fossero. Possibilità di richiedere anche un mutuo particolare per ristrutturare, facendo attenzione al tipo di risanamento che andremo a fare.

Ristrutturare la casa

Ristrutturare significa , come dice il vocabolo stesso, ridare una struttura ad una determinata unità. Noi, in questo caso ci soffermiano sulla ristrutturazione della casa. Ristrutturare però, è un termine troppo generalizzato.

Esistono infatti diversi tipi di ristrutturazioni casa, e ognuno comprende determinati compiti. Chi decide di ristrutturare casa, lo fa per abbellire l'interno o l'esterno della stessa. In ogni caso, un lavoro che comporta anche una spesa non indifferente. Se acquistiamo una casa interamente da risanare , è possibile anche chiedere un tipo particolare di mutuo: il cosidetto mutuo per ristrutturazione. La ristrutturazione di una casa come abbiamo già detto, può riguardare l'interno dell'abitazione o l'esterno, quindi parliamo del risanamento di stanze, di rivedere gli impianti , i muri, i balconi e la sicurezza in generale.

E così, a seconda dei lavori, che andremo a fare, possiamo dividere gli interventi di ristrutturazione in : ristrutturazione ordinaria , denominata anche "ristrutturazione di piccole opere", e ristrutturazione con manutenzione straordinaria che comprendono invece le grandi opere. Una divisione obbligatoria, perchè, come vedremo nei paragrafi successivi , si differenziano in tutto e per tutto, anche dal punto di vista delle normative. Per alcuni lavori, infatti è necessario far pervenire domanda con richiesta di permesso al Comune di appartenenza.

Successivamente il Comune rilascerà il "nulla osta" tramite la concessione edilizia, che previo versamento di oneri in base alla metratura interessata dai lavori, permetterà di iniziare la ristrutturazione a manutenzione straordinaria. Se decidete di ristrutturare un immobile appena acquisto, il consiglio è quello di iniziare quanto prima i lavori, in modo che entro un periodo di tempo, sia tutto terminato e potete procedere al trasloco. Se invece, volete ristrutturare un immobile che in seguito venderete, fate in ogni caso, i lavori a regola d'arte. Ai fini del valore finale dell'appartamento, sono da tenere conto anche le rifiniture, i pavimenti , gli impianti e gli optional come le zanzariere o l'aria condizionata.

Manutenzione ordinaria

Come abbiamo visto, i lavori che fanno parte della manutenzione ordinaria, sono racchiuse nelle piccole opere. Possiamo parlare di manutenzione ordinaria quando, dopo l'acquisto di un mobile, procediamo a rimetterla a rimetterla a nuovo. Ma bisogna dividere in due differenti tipi di manutenzione ordinaria.

Una infatti, riguarda gli interventi fatti ad un immobile perchè considerato non abitabile o comunque cadente. L'altro tipo invece, riguarda lavori che vengono eseguiti solo a determinate parti dell'edificio. Riguardano in entrambi i casi, interventi di manutenzione sia all'interno che all'esterno dell'immobile. I lavori di manutenzione ordinaria, possono essere eseguiti senza nessun permesso speciale da parte del Comune.

L'unico punto però di cui bisogna tener conto è il fatto che l'edificio in questione, deve mantenere lo stesso aspetto esterno, ma anche interno. Chi decide di ristrutturare la casa, eseguendo "piccole opere", è ritenuto responsabile dal punto di vista della regolarità, della sicurezza, ma anche

dell'igiene.

Da non sottovalutare nemmeno la conformità di legge, molto importante, direi indispensabile, che riguarda la manutenzione degli impianti elettrici e del gas. Per questo motivo, questi tipi di manutenzione devono essere eseguiti esclusivamente da personale specializzato, che deve rilasciare il certificato di conformità. I lavori "permessi" all'esterno sono tutti quelli che non intralciano o nascondono i punti luce e di aerazione della casa.

Altre "piccole opere" sono la sostituzione dei serramenti, rivedere le finiture interne, i muri e le coperture. All'esterno dell'immobile, interventi di manutenzione ordinaria sono la riparazione o sostituzione di cancelli, portoni, portine d'ingresso. Tutto, come dicevamo può essere modificato anche utilizzando materiali differenti. L'importante è comunque mantenere le caratteristiche originali. Senza nessun tipo di permesso comunale, si possono anche creare posti auto, purchè sorgano al livello del terreno. Tra la manutenzione ordinaria rientrano anche i lavori di manutenzione di giardini e di aree verdi in generale.

Manutenzione straordinaria

Differente è la manutenzione straordinaria e che riguarda le "grandi opere", ma che possono comunque essere racchiuse tra le opere edilizie minori. Per realizzare qualsiasi intervento di manutenzione straordinaria occorre presentare al Comune di appartenenza , il progetto edilizio con una domanda di autorizzazione edilizia. Quest'ultima può essere ottenuta se il Comune decorsi i 90 giorni dalla presentazione della domanda, non si pronuncia. In questo caso si parla di silenzio-assenso da parte dell'Istituzione.

Per lavori di manutenzione straordinaria si intendono per esempio la realizzazione di servizi igienici, la creazione di cortili, la realizzazione di aree verdi, di interventi alle facciate, che in qualche modo cambiano la struttura originale. Se, tanto per fare un altro esempio, il proprietario di una villa vuole vendere e trasformare la struttura in più appartamenti, occorre richiedere il "nulla-osta", in quanto sono considerati lavori "straordinari".

Ma comprendono anche lavori eseguiti per il consolidamento della struttura, la sostituzione di alcuni parti della stessa, compresi i muri portanti. Questi ultimi, riguardano le solette e i muri di sostegno. Per questi lavori, occorre rivolgersi ad una ditta specializzata del settore, magari di vostra fiducia. Gli addetti ai lavori devono essere a conoscenza del completo regolamento edilizio e devono accertarsi che i lavori che andranno a fare, rientrino nella manutenzione straordinaria di opere edilizie minori. Questi lavori non devono in nessun caso modificarne l'aspetto esteriore ma anche l'aspetto interno deve rimanere fedele all'originale.

Nella manutenzione straordinaria fanno parte anche i lavori considerati "grandi opere". Si tratta di interventi destinati a compiere l'aspetto esterno dell'edificio ma non solo. Anche la ricostruzione di un intero stabile, necessita di concessione edilizia, da richiedere al Comune di appartenza dell'edificio, con il conseguente versamento di un contributo all'Amministrazione Comunale.

Fanno parte della manutenzione straordinaria "grandi opere", anche le nuove costruzioni di interi palazzi, di nuove ville, di nuovi edifici in generale, o comunque lavori che implicano l'allargamento degli stessi. Tutto ciò deve essere, come dicevamo, documentato in un progetto da consegnare al Comune che deciderà entro un certo lasso di tempo se dare il via ai lavori o meno.

Mutuo per ristrutturare

Se avete deciso di ristrutturare casa, ricordatevi che non sono spese da sottovalutare. Qualsiasi lavoro vada fatto, occorre delle risorse economiche. Fatevi quindi un planning di quello che desiderate ristrutturare, informatevi se i lavori rientrano nella manutenzione ordinaria o straordinaria e muovetevi di conseguenza. Ovviamente, una ristrutturazione può costare tanto da chiedere perfino un mutuo. Ma cosa bisogna fare?

Rivolgetevi innanzitutto alla vostra banca di fiducia e chiedete informazioni. Esistono infatti

determinati mutui stipulati proprio per questo tipo di interventi. La documentazione da presentare è costituita da tutte quelle "carte" che vanno presentate per acquistare una casa e quindi : documenti di identità , sottoforma di copia della carta d'identità o della patente e copia del codice fiscale.

Presso l'anagrafe occorre fare richiesta del certificato di residenza, lo stato di famiglia, il certificato di nascita, il certificato di stato civile ( alcuni istituti richiedono anche l'estratto di matrimonio), e il certificato di cittadinanza. Per quanto concerne la situazione reddituale di chi richiede il mutuo, bisogna presentare le ultime due buste paghe, il modello unico o il modello 730 e il cud. Per quanto riguarda invece, l'immobile da acquistare, occorre presentare una copia del contratto preliminare, ovvero il compromesso, il contratto di compravendita e l'ultimo atto di proprietà con annesso il certificato di abitabilità.

Se l'immobile per cui si richiede il mutuo è già costruito , occorre presentare anche la planimetria catastale e l'estratto di mappa. Se, al contrario, l'immobile è in costruzione, bisogna obbligatoriamente presentare la copia di concessione edilizia e il disegno del progetto vistato dal Comune.

A seconda poi del tipo di manutenzione che dovete fare, le cose variano . Se si tratta infatti di manutenzione ordinaria, è sufficiente presentare alla banca un preventivo di spesa effettuato dalla ditta cui vi affiderete per i lavori. Se , al contrario si tratta di manutenzione straordinaria

, è necessario presentare il preventivo e il progetto edilizio con allegata la domanda di autorizzazione edilizia presso il Comune di appartenenza dell'immobile. Se, infine, si tratta di manutenzione straordinaria che riguarda la ristrutturazione di grandi opere, oltre ai documenti appena elencati ( preventivo e concessione), occorre presentare la ricevuta che conferma l'avvenuto pagamento delle relative tasse dovute.

Agevolazioni fiscali

Una volta seguito l'iter per richiedere il mutuo per la ristrutturazione, non dovete far altro che attendere circa una quindicina di giorni ( ma questo dipende da ogni singola banca), per lavorare la pratica , al termine della quale ci sarà ( se tutto fila liscio) l'erogazione del mutuo. Anche per questi tipi di mutui , ci sono agevolazioni fiscali. Per chi per esempio, ha contratto un mutuo fino al 1997, può detrarre il 19% dall'importi sul reddito.

Le spese concesse, sono gli interessi passivi (come per tutti i tipi di mutui), le quote di rivalutazione riguardanti le clausole di indicizzazione. La percentuale del 19% , quale detrazione , è valida solo se i lavori vengono eseguiti nei 6 mesi prima o dopo la stipula del mutuo. Altra clausola importante per usufruire della detrazione, è quella di "trasformare" l'unità immobiliare in prima casa (ovvero abitazione principale), trasferendo quindi la residenza nel lasso di tempo

dei 6 mesi, dal termine dei lavori.

Per poter usufruire della detrazione occorre sapere che il tetto massimo su cui calcolare la stessa, è poco meno di 2.600 euro. Per tutti i lavori di manutenzione ordinaria, risanamento, ristrutturazione di altre opere, rimozione barriere architettoniche, occorre presentare documentazione adeguata , per poter detrarre dall'irpef lorda, il 41% delle spese affrontate, che non dovranno superare i 60mila euro per ogni comproprietario dell'unità.

Se i lavori di ristrutturazione li ha fatti l'impresa che ha venduto l'unità, si potrà detrarre il 25% dell'importo totale del prezzo d'acquisto. Le ristrutturazioni per i quali è possibile richiedere detrazioni, come abbiamo detto, riguardano sia la parte interna, sia la parte esterna.. Ricordatevi che la ditta alla quale vi rivolgerete per eseguire i lavori, deve essere in grado di fare una previsione temporale che riguarda il termine dei lavori.

Si deve inoltre attenere alle regole del condominio ( se si tratta di ristrutturare un'unità in un contesto del genere), riguardo gli orari dov'è tassativo non fare rumore. Clausola sicuramente, da rispettare , ma che , in ogni caso, allungherà i tempi di consegna dell'immobile.

A chi rivolgersi

Avete già in mente i lavori che volete fare, per rendere la vostra abitazione più confortevole e moderna. Ma a chi rivolgersi? Se si tratta di piccoli lavori , potete farli voi stessi, se siete in grado, o comunque farli fare da parenti o amici intimi, senza spendere poi un capitale. Per esempio, se il lavoro da fare è quello di tinteggiare le pareti , se appena siete capaci e attrezzati voi stessi, risparmierete molto.

Ma se al contrario, i lavori in cantiere sono altri? Come abbiamo visto, sono diverse le operazioni che si possono fare in un immobile, alcune richiedono addirittura il permesso da parte del Comune. In questo caso, quindi, occorre rivolgersi ad una ditta del settore edilizio, ad un imprenditore edile di vostra conoscenza, di vostra fiducia.

Se non conoscete nessuno, fatevi consigliare magari da qualcuno, in modo da far cadere la scelta in una ditta seria e onesta. Ricordatevi che oltre ad avere l'abilitazione ed essere quindi in regola , devono conoscere il manuale del regolamento edilizio, per muoversi di conseguenza. Fatevi fare un preventivo, e poi decidete con calma.Accertatevi quindi del metodo di lavoro con la quale ogni ditta si muove. E voi....muovetevi di conseguenza!

Senza Cera

Roberto Campi