Da più parti giungono quesiti sul funzionamento
delle detrazioni del 36%-50% in caso di ristrutturazioni edilizie. Poiché
non è possibile rispondere a tutti, abbiamo riassunto in questa breve guida i
punti salienti che ci sembrano oggetto frequente dei quesiti, senza la pretesa
di essere esaurienti, in quanto ogni situazione fa caso a sé.
Potranno infatti esservi d’aiuto i professionisti, architetti, geometri o anche
consulenti fiscali, che cureranno la vostra pratica.
Inoltre, dove l’opera risultasse di difficile inquadramento dal punto di vista
fiscale, non si potrà far altro che rivolgersi tramite interpello all’Agenzia
delle Entrate, che è l’organo dell’amministrazione finanziaria adibito al
controllo delle dichiarazioni fiscali, la quale potrà esprimere il suo parere
direttamente sul caso sottoposto alla sua attenzione, autorizzandone o meno la
detrazione fiscale.
In che cosa consiste la detrazione.
È possibile detrarre dall’Irpef
(l’imposta sul reddito delle persone fisiche) una parte degli oneri sostenuti
per ristrutturare le abitazioni e le parti comuni degli edifici residenziali situati
nel territorio dello Stato. Prendiamo ad esempio il periodo di imposta 2013 e
vediamo come:
- La spesa
massima è pari a 96.000 euro per ciascuna unità immobiliare nell’anno
e comunque tenendo conto, in caso di sola prosecuzione dei lavori, delle
spese sostenute negli anni precedenti per lo stesso immobile, la cui somma
globale non può comunque superare i 96.000 euro: esiste quindi un limite
per immobile, e uno per singola annualità, che valgono contemporaneamente.
In caso di frazionamento di immobili, occorre tenere conto del numero
iniziale, e non finale, di unità immobiliari su cui si eseguono i lavori.
- L’ammontare
complessivo della spesa va suddiviso fra tutti i soggetti che l’hanno
sostenuta e che hanno diritto alla detrazione.
- La detrazione
è pari al 50% delle spese sostenute, e deve essere ripartita in dieci
quote annuali di pari importo, nell’anno in cui è sostenuta la spesa e in
quelli successivi.
La detrazione è pari al 50% e il limite massimo di spesa è pari a 96.000
euro solo per i periodi di imposta 2013 e 2014, se la legge di stabilità
per il 2014 verrà confermata dal Parlamento come prevista dal Governo. La
detrazione tornerà poi, salvo ulteriori proroghe, alla misura ordinaria
del 36% e con il limite di 48.000 euro per unità immobiliare.
Inoltre vale la pena sottolineare che:
- Le
spese per poter essere detratte devono essere sostenute, cioè pagate
(principio di cassa); in caso di spese sostenute dal condominio nell’anno,
l’agevolazione spetta al condomino nel limite della quota a lui
imputabile, a condizione che quest’ultima sia stata effettivamente versata
al condominio entro i termini di presentazione della dichiarazione dei
redditi.
- Ciascun
contribuente ha diritto a detrarre annualmente la quota spettante nei
limiti dell’Irpef dovuta per l’anno in questione.
- Non è
ammesso il rimborso di somme eccedenti l’imposta.
Chi può fruire della detrazione
L’agevolazione spetta non solo ai proprietari degli immobili ma anche ai
titolari di diritti reali/personali di godimento sugli immobili oggetto degli
interventi e che ne sostengono le relative spese, ad esempio nudi proprietari,
titolari di un diritto reale di godimento (usufrutto, uso, abitazione o
superficie), locatari o comodatari, soci di cooperative divise e indivise,
imprenditori individuali (per gli immobili non strumentali o merce).
Ha diritto all’agevolazione anche il futuro acquirente dell’immobile, se
è stato stipulato un contratto preliminare di vendita (compromesso), che deve
essere registrato; e se ha già il possesso dell’immobile, eseguendo quindi gli
interventi a proprio carico.
Ha diritto alla detrazione anche il familiare convivente (anche non
nell’immobile oggetto dei lavori, ma in uno di quelli in cui si esplica la
convivenza, come dice l’Agenzia delle Entrate) del possessore o detentore
dell’immobile oggetto dell’intervento, purché sostenga le spese e siano a lui
intestati bonifici e fatture. Sono definiti familiari, ai sensi dell’art. 5 del
Testo unico delle imposte sui redditi, il coniuge, i parenti entro il terzo
grado e gli affini entro il secondo grado.
I lavori sulle unità immobiliari
residenziali e sugli edifici residenziali per i quali spettano le agevolazioni fiscali.
Per una esatta definizione delle tipologie di lavori agevolabili rinviamo alle
numerose circolari, risoluzioni e interventi dell’Agenzia delle Entrate che ha
più volte illustrato, elencato e precisato come deve intendersi la normativa. Qui
ci interessa porre l’accento sulla suddivisione delle tipologie di lavori
derivanti dal Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in
materia edilizia, Dpr 380/200, all’art. 3, e precisamente:
- art. 3
lett. a) Manutenzione ordinaria
Gli interventi di manutenzione ordinaria sono ammessi all’agevolazione
solo quando riguardano le parti comuni degli edifici in condominio. La
detrazione spetta ad ogni condomino in base alla quota millesimale.
Non può essere agevolata la manutenzione ordinaria del singolo
appartamento o abitazione. Infatti, gli stessi interventi, eseguiti sulle
proprietà private o sulle loro pertinenze (garage, cantine, soffitte), non
danno diritto ad alcuna agevolazione. Sono esempi di interventi di
manutenzione ordinaria: “le opere di riparazione, rinnovamento e
sostituzione delle finiture degli edifici, quelle necessarie a integrare o
mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti, la
sostituzione di pavimenti, infissi e serramenti, la tinteggiatura di
pareti, soffitti, infissi interni ed esterni, il rifacimento di intonaci
interni, l’impermeabilizzazione di tetti e terrazze, la verniciatura delle
porte dei garage”.
Tuttavia, se queste opere fanno parte di un intervento più vasto,
l’insieme delle stesse è comunque ammesso al beneficio delle detrazioni
fiscali.
- art. 3
lett. b) Manutenzione straordinaria
La detrazione riguarda inoltre le spese sostenute per interventi di
manutenzione straordinaria effettuati sulle singole unità immobiliari
residenziali di qualsiasi categoria catastale, anche rurali e sulle loro
pertinenze. Sono considerati interventi di manutenzione straordinaria le
opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche
strutturali degli edifici e per realizzare ed integrare i servizi
igienico/sanitari e tecnologici, ma senza modificarne i volumi e le
superfici, nè le destinazioni d’uso. Esempi di manutenzione straordinaria
possono essere considerati l’installazione di ascensori, la realizzazione
e miglioramento dei servizi igienici, la sostituzione di infissi esterni e
serramenti o persiane, la recinzione di aree private, ecc.
- art. 3
lett. c e d) Restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione
edilizia
Anche in questi casi la detrazione spetta per le opere realizzate sulle
singole unità immobiliari e sulle loro pertinenze. Si intendono di
restauro e risanamento conservativo “gli interventi finalizzati a
conservare l’immobile e assicurarne la funzionalità per mezzo di un
insieme di opere che, rispettandone gli elementi tipologici, formali e
strutturali, ne consentono destinazioni d’uso con esso compatibili”. Ad esempio,
gli interventi mirati all’eliminazione e alla prevenzione di situazioni di
degrado, l’adeguamento delle altezze dei solai nel rispetto delle
volumetrie esistenti, l’apertura di finestre per esigenze di aerazione dei
locali.
Invece sono considerati interventi di ristrutturazione edilizia “quelli
rivolti a trasformare un fabbricato mediante un insieme di opere
che possono portare a un fabbricato del tutto o in parte diverso dal
precedente”, come la demolizione e la fedele ricostruzione dell’immobile, la
trasformazione della soffitta in mansarda o del balcone in veranda, la
costruzione dei servizi igienici in ampliamento delle superfici e dei
volumi esistenti, o ancora la realizzazione di una mansarda o di un
balcone.
N.B. Secondo l’Agenzia delle Entrate la demolizione e ricostruzione con
ampliamento non danno diritto a detrazione in quanto l’intervento si
considera, nel suo complesso, una “nuova costruzione”. Ma se la
ristrutturazione avviene senza demolire l’edificio esistente e con
ampliamento dello stesso, la detrazione spetta solo per le spese
riguardanti la parte esistente in quanto l’ampliamento configura,
comunque, una “nuova costruzione”.
In breve, richiamiamo gli ulteriori
lavori per i quali spetta l’agevolazione fiscale riportati dall’Agenzia delle
Entrate, per cui si invita ad approfondire le varie casistiche con gli esperti
che seguiranno il vostro intervento edilizio:
- Gli
interventi necessari alla ricostruzione o al ripristino dell’immobile
danneggiato a seguito di eventi calamitosi, anche se detti lavori non
rientrano nelle categorie indicate nelle precedenti lettere A e B e a
condizione che sia stato dichiarato lo stato di emergenza.
- Gli
interventi relativi alla realizzazione di autorimesse o posti auto
pertinenziali, anche a proprietà comune. In proposito, si ricorda che
oltre che per la realizzazione, possono usufruire della detrazione
d’imposta anche gli acquirenti di box o posti auto pertinenziali già
realizzati, sempre che esista apposita attestazione delle spese rilasciata
dal venditore, e che esista il vincolo pertinenziale tra l’abitazione e il
box.
- I
lavori finalizzati all’eliminazione delle barriere architettoniche, aventi
a oggetto ascensori e montacarichi (per esempio, la realizzazione di un
elevatore esterno all’abitazione).
- Gli
interventi per la realizzazione di ogni strumento idoneo a favorire la
mobilità interna ed esterna all’abitazione per le persone portatrici di
handicap gravi, limitatamente alle spese sostenute per realizzare
interventi sugli immobili, e non invece le spese per il semplice acquisto
dei medesimi strumenti (ad esempio non rientrano nell’agevolazione i
telefoni a viva voce o i computer.)
- Gli
interventi di bonifica dall’amianto e di esecuzione di opere volte a
evitare gli infortuni domestici. Anche qui non si realizza il diritto alla
detrazione per il semplice acquisto di apparecchiature sicure, ma ad
esempio per l’installazione o per la riparazione di un impianto sicuro.
- Gli
interventi relativi all’adozione di misure finalizzate a prevenire il
rischio del compimento di atti penalmente illeciti da parte di terzi
(quali furti o altri reati), unicamente alle spese sostenute per
realizzare interventi sugli immobili.
- Gli
interventi finalizzati alla cablatura degli edifici, al contenimento
dell’inquinamento acustico, al conseguimento di risparmi energetici, a cui
è equiparata la realizzazione di impianti a fonti rinnovabili a servizio
dell’abitazione, all’adozione di misure di sicurezza statica e antisismica
degli edifici, all’esecuzione di opere interne.
Ricordiamo che oltre alle spese necessarie per l’esecuzione
dei lavori, ai fini della detrazione è possibile considerare anche gli altri
eventuali costi strettamente collegati alla realizzazione degli interventi
nonché agli adempimenti stabiliti dal regolamento di attuazione degli
interventi agevolati (le spese per prestazioni professionali, per
l’effettuazione di perizie, gli oneri di urbanizzazione, ecc.)
Cosa deve fare chi ristruttura per fruire della detrazione
E veniamo a un altro punto oggetto di molte domande pervenuteci: cosa bisogna
fare? E’ sufficiente, da quando è stata abolita la comunicazione al Centro
Operativo di Pescara, indicare nella dichiarazione dei redditi i dati
catastali identificativi dell’immobile e, se i lavori sono effettuati dal
detentore, gli estremi di registrazione dell’atto che ne costituisce titolo e
gli altri dati richiesti per il controllo della detrazione.
Inoltre, occorre conservare ed
esibire, a richiesta degli uffici, i seguenti documenti indicati nel
provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle Entrate del 2 novembre 2011
- domanda
di accatastamento (se l’immobile non è ancora censito);
- ricevute
di pagamento dell’imposta comunale (Ici-Imu), se dovuta
- delibera
assembleare di approvazione dell’esecuzione dei lavori (per gli interventi
su parti comuni di edifici residenziali) e tabella millesimale di
ripartizione delle spese
- dichiarazione
di consenso del possessore dell’immobile all’esecuzione dei lavori, per
gli interventi effettuati dal detentore dell’immobile, se diverso dai
familiari conviventi
- Abilitazioni
amministrative richieste dalla vigente legislazione edilizia in relazione
alla tipologia di lavori da realizzare (concessioni, autorizzazioni,
eccetera.)
- Comunicazione
preventiva all’Azienda sanitaria locale, se prevista dalla vigente
normativa in materia di sicurezza sul lavoro, con le generalità del
committente dei lavori e ubicazione degli stessi, nonchè la natura
dell’intervento da realizzare, la ditta esecutrice, ecc.
NB: Per usufruire della detrazione è fondamentale che i pagamenti
siano effettuati con bonifico bancario o postale, da cui risultino la causale
del versamento con gli estremi della legge, il codice fiscale del/dei
soggetto/i che paga/pagano, il codice fiscale o numero di partita Iva del
beneficiario del pagamento.
Le banche sono attrezzate con i moduli appositamente predisposti per questi
bonifici. Inoltre, al momento del pagamento del bonifico, le banche e poste
devono operare una ritenuta a titolo di acconto dell’imposta dovuta
dall’impresa che effettua i lavori, pari ad oggi al 4%.
I contribuenti interessati devono conservare, ovviamente, oltre alla ricevuta
del bonifico, le relative fatture o le ricevute fiscali delle spese
effettuate per la realizzazione dei lavori di ristrutturazione. Per gli interventi
realizzati sulle parti comuni condominiali si può utilizzare l’apposita
certificazione rilasciata dall’amministratore del condominio.
Questi documenti, che devono essere intestati alle persone che fruiscono
della detrazione, potrebbero essere richiesti dagli uffici finanziari che
controllano le loro dichiarazioni dei redditi.
ATTENZIONE infatti: la detrazione non è riconosciuta, e l’importo
detratto viene richiesto indietro dall’amministrazione eventualmente fruito
viene recuperato dagli uffici, quando:
- non è
stata effettuata la comunicazione preventiva all’Asl competente, se
obbligatoria
- il
pagamento non è stato eseguito tramite bonifico bancario o postale
- non
sono esibite le fatture o le ricevute che dimostrano le spese effettuate
- non è
esibita la ricevuta del bonifico o questa è intestata a persona diversa da
quella che richiede la detrazione
- le
opere edilizie eseguite non rispettano le norme urbanistiche ed edilizie
comunali
In caso di vendita dell’immobile già
ristrutturato
Se l’immobile sul quale è stato eseguito l’intervento di recupero edilizio è
venduto prima che sia trascorso l’intero periodo per fruire dell’agevolazione,
il diritto alla detrazione delle quote non ancora detratto può essere
trasferito all’acquirente dell’unità immobiliare (se persona fisica), salvo
diverso accordo. In caso di decesso e conseguente eredità il beneficio fiscale
si trasmette, per intero, esclusivamente all’erede che conserva la detenzione
materiale e diretta dell’immobile.
